Mua nhà phố cũ ở Chợ Lớn, ngoài giấy tờ, phải đọc được chính ngôi nhà: vết nứt chéo trên tường, sàn võng, chân tường mục ẩm, mái dột, tầng đổ thêm trên tường gạch cũ, tường chung với hàng xóm. Cách an toàn là đi xem nhiều lần vào nhiều giờ, nhờ kỹ sư kiểm kết cấu và luật sư kiểm pháp lý trước khi đặt cọc.
Nhà phố cũ ở Chợ Lớn có cái duyên khó cưỡng: trần cao, giếng trời, ban công sắt, vị trí giữa khu buôn bán. Người mua dễ bị cái duyên đó dẫn dắt mà quên nhìn những gì ẩn sau lớp sơn mới. Bài này đi qua từng phần của căn nhà, kèm bảng dấu hiệu, trình tự kiểm tra, một ví dụ tình huống và những chiêu bán hàng nên cảnh giác.
Nhà phố cũ ở Chợ Lớn có gì khác nhà phố bình thường?
Điểm khác đầu tiên là tuổi và số lần sửa. Một căn nhà đã qua nhiều đời chủ, mỗi đời sửa một kiểu. Bản vẽ gốc hầu như không còn; những gì có trên giấy tờ có khi không khớp với hiện trạng. Người mua đang mua một chồng các quyết định của người khác.
Điểm khác thứ hai là kết cấu. Nhiều nhà cũ dựa trên tường gạch chịu lực, sàn và gác bằng gỗ, mái ngói trên khung gỗ. Kết cấu này bền nếu được giữ đúng cách, nhưng yếu khi bị đổ thêm tầng bê tông, đục tường mở rộng, hay ẩm lâu năm ở chân tường.
Điểm khác thứ ba là tường chung. Hai căn kề nhau thường chung một bức tường. Nhà mình khoẻ mà nhà bên đang sửa lớn, hoặc ngược lại, đều ảnh hưởng lẫn nhau. Mua nhà phố cũ là mua luôn quan hệ với hàng xóm hai bên.
Cuối cùng là bối cảnh đô thị. Mặt tiền đường có thể nằm trong lộ giới mở rộng, khu vực có thể có quy hoạch riêng, một số tuyến đường trũng có thể ngập khi mưa lớn hoặc triều cường. Những điều này không nhìn thấy trên mặt tiền, phải hỏi và tra.
Bảng dấu hiệu: nhìn thấy gì, nghĩa là gì
Những dấu hiệu dưới đây không tự kết luận được gì; chúng là lý do để hỏi kỹ sư:
| Dấu hiệu | Thường ở đâu | Có thể là | Mức độ cần lưu ý |
|---|---|---|---|
| Nứt chéo từ góc cửa | Tường quanh cửa đi, cửa sổ | Lún không đều, quá tải | Cao, cần kỹ sư |
| Nứt ngang chạy dài | Chân tường, chỗ giao sàn | Tường bị đẩy, sàn võng, lún | Cao, cần kỹ sư |
| Nứt chân chim trên lớp vữa | Mặt tường trát | Co ngót vữa, thường không nguy hiểm | Thấp, theo dõi |
| Chân tường mủn, muối trắng | Tường tầng trệt, tường chung | Ẩm từ nền lên lâu năm | Trung bình, cần xử lý ẩm |
| Sàn gỗ võng, kêu, lún khi đi | Gác, tầng trên | Dầm mục, mối, quá tải | Cao nếu định chất hàng |
| Bê tông bong lộ thép gỉ | Ban công, sàn đổ thêm | Thép gỉ nở phá bê tông | Cao, cần kỹ sư |
| Vệt nước loang trên trần | Dưới mái, dưới khu vệ sinh | Dột mái, rò ống | Trung bình, tìm nguồn nước |
| Cửa kẹt, khung lệch | Cửa đi, cửa sổ | Tường biến dạng, lún | Trung bình đến cao |
| Bụi gỗ, đường đất trên gỗ | Dầm, kèo, khung cửa | Mối mọt | Cao với nhà nhiều gỗ |
Lớp sơn mới, trần thạch cao mới có thể che hết những dấu hiệu này. Nhà vừa sửa sang đẹp đẽ trước khi bán là nhà cần xem kỹ hơn, không phải ít hơn.
Đi xem nhà: nhìn từ ngoài vào trong
Đứng bên kia đường nhìn cả mặt tiền. Tường có thẳng không, nhà có nghiêng so với hai căn bên không, tầng trên có vật liệu khác hẳn tầng dưới không.
Đọc các lớp sửa trên mặt tiền. Tầng thêm, ban công bịt, trán tường bị cắt cho biết nhà đã qua những lần cải tạo nào.
Xem nền vỉa hè và ngạch cửa. Nền nhà thấp hơn mặt đường là dấu hiệu nước có thể tràn vào khi mưa lớn.
Đi hết mọi tầng, mọi góc. Kể cả gác, kho, sân thượng, khu vệ sinh. Góc nào bị khoá thì hỏi lý do.
Soi đèn lên trần, xuống gầm cầu thang. Vết nước, mối, gỗ mục hay nằm ở những chỗ tối.
Lên mái nếu có thể. Xem ngói, máng xối, chỗ giao với nhà bên, bồn nước đặt ở đâu.
Mở thử mọi cửa. Cửa kẹt, khung lệch là dấu hiệu biến dạng.
Bật thử điện, mở thử nước. Áp lực nước, đường điện có thiết bị bảo vệ không.
Hỏi chuyện hàng xóm. Nhà có ngập không, có tranh chấp gì không, nhà bên có định sửa lớn không.
Cách đọc từng lớp trên mặt tiền, từ cửa tầng trệt tới trán tường, đã được kể kỹ trong bài đọc mặt tiền nhà phố cũ Chợ Lớn; còn cách đoán ngôi nhà đã qua bao nhiêu lớp thời gian nằm trong bài nhận diện các lớp thời gian trên một dãy phố.
Các bước kiểm tra trước khi đặt cọc
Đặt cọc là lúc khó rút lui nhất. Làm đủ các bước này trước:
- Xem nhà ít nhất hai ba lần. Buổi sáng, buổi tối, và nếu được thì một lần sau trận mưa lớn.
- Xin xem giấy tờ gốc. Giấy chứng nhận, giấy phép xây dựng, bản vẽ hiện trạng nếu có.
- Nhờ luật sư hoặc hỏi văn phòng đăng ký đất đai. Kiểm tình trạng pháp lý, thế chấp, tranh chấp, đồng sở hữu.
- Hỏi về quy hoạch và lộ giới. Mặt tiền có nằm trong phần mở rộng đường không, khu vực có quy hoạch gì. Tra trên cổng thông tin chính thức hoặc hỏi UBND phường.
- So hiện trạng với giấy tờ. Diện tích, số tầng, phần cơi nới. Phần xây không phép có thể là rắc rối về sau.
- Mời kỹ sư kiểm kết cấu. Đặc biệt khi thấy dấu hiệu trong bảng trên hoặc khi định cải tạo lớn.
- Tính chi phí sửa chữa. Cộng vào giá mua để biết giá thật của căn nhà.
- Đọc kỹ điều khoản cọc. Trường hợp nào mất cọc, trường hợp nào được trả, hạn chót công chứng.
Bước nào bên bán không cho làm, hoặc thúc giục bỏ qua, là bước cần làm kỹ nhất.
Ví dụ tình huống: căn nhà vừa sơn mới
Anh Phúc (tên giả định) đi xem một căn nhà phố hai tầng gần chợ. Nhà vừa sơn lại, trần tầng trệt đóng thạch cao mới, sàn lát gạch men bóng. Giá thấp hơn mấy căn quanh đó, người môi giới nói chủ cần tiền gấp và đã có người khác hẹn xem chiều nay.
Anh không cọc ngay, hẹn xem lại vào sáng hôm sau sau một trận mưa. Lần này anh để ý một vệt ẩm mới loang trên tường chung tầng trên, và cửa phòng phía sau đóng không khít. Anh hỏi hàng xóm, được biết căn này đã đổ thêm tầng bê tông vài năm trước, sau đó tường chung hai nhà có nứt.
Kỹ sư anh mời tới gỡ thử một tấm thạch cao, thấy dầm gỗ cũ phía trên đã mục đầu và được kê tạm. Tường chung có vết nứt chéo đã bị trát lấp. Chi phí gia cố ước tính đủ để xoá sạch khoản rẻ hơn so với các căn xung quanh, chưa kể rủi ro tranh chấp với nhà bên.
Anh Phúc thương lượng lại giá dựa trên báo cáo của kỹ sư, bên bán không đồng ý, anh rút lui. Chuyện không có kết thúc vui, nhưng đó là kết thúc tốt: mất vài buổi và một khoản phí kỹ sư, thay vì mất một khoản lớn hơn nhiều.
Chiêu bán hàng nên cảnh giác
"Có người khác đang hỏi, cọc liền đi." Giục quyết nhanh là chiêu quen. Nhà tốt vẫn còn đó sau một ngày kiểm tra.
"Nhà mới sửa, về ở liền." Sửa mới có thể che dấu hiệu hư. Xem kỹ hơn, không phải ít hơn.
"Sắp mở đường, giá sẽ lên." Mở đường cũng có thể cắt vào mặt tiền. Tự tra quy hoạch và lộ giới.
"Sổ đang làm, cọc trước rồi tính." Không có giấy tờ rõ ràng thì không cọc.
"Phần cơi nới hợp thức hoá dễ lắm." Không ai hứa được thay cơ quan có thẩm quyền.
"Kỹ sư làm gì cho tốn." Phí kỹ sư nhỏ so với giá nhà và chi phí sửa.
Giá rẻ bất thường so với xung quanh. Luôn có lý do; tìm ra lý do trước khi mua.
Chi phí ẩn khi mua nhà phố cũ
Gia cố kết cấu. Tường, móng, dầm có thể cần gia cố trước khi ở hoặc sửa.
Thay mái và khung mái. Mái ngói cũ trên khung mục thường phải làm lại.
Đi lại điện nước. Gần như luôn cần với nhà lâu năm.
Xử lý mối mọt và ẩm. Nhà nhiều gỗ và tường chung ẩm cần xử lý định kỳ.
Chống ngập. Nâng nền, làm ngạch chắn nước, bơm thoát nếu khu vực trũng.
Phòng cháy chữa cháy. Nhất là khi định dùng làm kho hàng hoặc kinh doanh.
Thủ tục pháp lý. Phí công chứng, thuế, phí đăng ký, chi phí xử lý phần cơi nới nếu có.
Thời gian không ở được. Trong lúc sửa, phải thuê chỗ khác hoặc ngưng buôn bán.
Khi nào hỏi người có chuyên môn, cơ quan có thẩm quyền?
Kỹ sư kết cấu. Khi có nứt chéo, nứt ngang, sàn võng, bê tông bong lộ thép, hoặc định đổ thêm tầng, thay sàn.
Luật sư hoặc văn phòng đăng ký đất đai. Kiểm giấy tờ, thế chấp, tranh chấp, đồng sở hữu, thừa kế chưa chia.
UBND phường hoặc cơ quan quản lý đô thị. Quy hoạch, lộ giới, giấy phép xây dựng, phần xây không phép.
Cơ quan quản lý kiến trúc, văn hoá. Khi căn nhà có thể nằm trong danh mục hoặc khu vực có quy định riêng.
Cơ quan phòng cháy chữa cháy. Khi định dùng nhà làm kho, kinh doanh có khách.
Thợ điện, thợ nước có nghề. Đánh giá hệ thống hiện có và ước chi phí thay.
Người tư vấn tài chính hoặc tự tính kỹ. Khi vay để mua; đừng tính khả năng trả dựa trên kỳ vọng giá nhà tăng.
Còn chung cư cũ thì sao?
Nhiều người tìm nhà ở Chợ Lớn cân nhắc giữa nhà phố cũ và căn hộ chung cư cũ. Hai loại có rủi ro khác nhau: nhà phố thì mình chịu trách nhiệm toàn bộ kết cấu của căn nhà mình (và chia sẻ tường chung), còn chung cư thì số phận căn hộ gắn với cả toà nhà, với kết quả kiểm định và kế hoạch cải tạo chung.
Với chung cư cũ, những điều cần nhìn và cần hỏi khác khá nhiều, từ hành lang chung, cầu thang bộ tới chuyện phần cơi nới có được tính khi cải tạo hay không; bài sống trong chung cư cũ ở Chợ Lớn đi qua từng điểm.
Dù chọn loại nào, nguyên tắc chung vẫn vậy: xem nhiều lần, hỏi hàng xóm, kiểm pháp lý, nhờ kỹ sư khi có dấu hiệu, và không để ai giục mình đặt cọc.
Một căn nhà cũ được chọn kỹ, sửa đúng cách, có thể là chỗ ở dễ chịu và có hồn hơn nhiều căn nhà mới. Nhưng điều đó chỉ đúng khi mình biết rõ mình đang mua gì.
Câu hỏi thường gặp
Vết nứt nào trên tường nhà cũ là nguy hiểm?
Nứt chéo từ góc cửa, nứt ngang chạy dài ở chân tường hoặc chỗ giao sàn, và nứt có vệt gỉ là những dấu hiệu cần kỹ sư xem. Nứt chân chim nhỏ trên lớp vữa thường là do co ngót, ít nguy hiểm hơn nhưng vẫn nên theo dõi.
Có nên mua nhà phố cũ vừa sửa sang lại?
Có thể, nhưng cần xem kỹ hơn vì lớp sơn, trần mới có thể che dấu hiệu hư. Nhờ kỹ sư kiểm tra và hỏi rõ đã sửa những gì, ai làm.
Làm sao biết nhà mặt tiền có dính lộ giới?
Tra thông tin quy hoạch trên cổng thông tin chính thức của thành phố hoặc hỏi UBND phường. Luật sư hoặc văn phòng đăng ký đất đai cũng có thể giúp kiểm tra trước khi đặt cọc.
Nhà chung vách với hàng xóm có rủi ro gì?
Việc sửa chữa của mỗi bên có thể ảnh hưởng bên kia, ẩm và thấm cũng truyền qua tường chung. Nên hỏi hàng xóm về kế hoạch sửa nhà của họ và chụp hình hiện trạng tường chung khi nhận nhà.
Thuê kỹ sư xem nhà có đáng không?
Đáng, nhất là với nhà cũ nhiều gỗ, có tầng đổ thêm hoặc có vết nứt. Phí kỹ sư nhỏ so với giá nhà và chi phí sửa chữa phát sinh nếu mua phải nhà yếu.
Phần cơi nới không phép có ảnh hưởng gì khi mua?
Phần đó có thể không được công nhận trên giấy tờ, gây khó khăn khi sang tên, thế chấp hoặc khi có quy hoạch. Hỏi luật sư và cơ quan quản lý trước khi tính giá trị phần cơi nới vào giá mua.
