Sống trong chung cư cũ ở Chợ Lớn là sống gần chợ, gần trường, hàng xóm thân như họ hàng, nhưng cũng là sống với cầu thang bộ, đường điện nước đã qua nhiều đời sửa và những phần cơi nới không ai quản. Người định mua hay thuê nên xem kết cấu, giấy tờ và tình trạng kiểm định của toà nhà trước, rồi hỏi cơ quan chức năng về kế hoạch cải tạo nếu có.
Chung cư cũ là một phần quen thuộc của Chợ Lớn mà khách ít để ý, vì nó nằm ngay sau những mặt tiền buôn bán. Với người trong khu, đó là nơi nhiều gia đình người Hoa và người Việt sống chung qua mấy thế hệ. Bài này kể chuyện đọc kiến trúc của những toà nhà đó và những điều thực tế người sắp dọn vào cần biết.
Chung cư cũ ở Chợ Lớn trông như thế nào?
Phần lớn là các khối nhà vài tầng, không thang máy, cầu thang bộ đặt ở đầu hoặc giữa khối. Các căn hộ xếp dọc một hành lang chung, hành lang mở ra trời ở một bên. Tầng trệt thường là kiốt buôn bán, hoặc chính là một khu chợ nhỏ phục vụ người trong khu.
Mặt ngoài nhiều toà mang dấu của lối kiến trúc hiện đại giữa thế kỷ trước: lam bê tông chắn nắng, mảng bông gió ở cầu thang, ban công đặc có hộp hoa. Qua nhiều năm, các căn hộ gắn thêm chuồng cọp, mái tôn, bồn nước, máy lạnh, làm mặt ngoài trở thành một bức tranh chắp vá.
Hành lang chung là trái tim của chung cư. Đó là chỗ trẻ con chơi, người già ngồi hóng gió, nhà nhà phơi đồ, đặt chậu cây, có khi đặt bàn thờ nhỏ trước cửa. Hành lang cũng là lối thoát hiểm, nên khi đồ đạc lấn ra quá nhiều thì vấn đề an toàn bắt đầu.
Căn hộ bên trong thường nhỏ, nhiều nhà đã làm thêm gác lửng để có chỗ ngủ. Một số căn tầng trệt đã chuyển thành tiệm buôn, mở cửa ra đường. Cùng một toà nhà, mỗi căn mỗi khác, tuỳ chủ nhà đã sửa ra sao.
Những điểm cần nhìn kỹ về kết cấu và hạ tầng
Vết nứt trên dầm, cột, sàn hành lang. Nứt chéo, nứt rộng, nứt có vệt gỉ chảy ra là dấu hiệu cần kỹ sư xem.
Bê tông bong lộ thép. Thép gỉ nở ra làm bê tông vỡ từng mảng, hay gặp ở mép ban công, sàn hành lang.
Sàn võng, cửa kẹt. Sàn lún không đều khiến cửa khó đóng, nước đọng một chỗ.
Gác lửng tự làm. Nhiều gác được hàn hoặc đổ thêm mà không tính tải. Hỏi rõ ai làm, làm khi nào.
Hệ thống điện chung. Dây điện chằng chịt ở hành lang, đồng hồ điện gom một chỗ, là rủi ro cháy nổ.
Cấp nước và bồn chứa. Nước có đủ lên tầng cao không, bồn chứa ai vệ sinh, bao lâu một lần.
Thoát nước, mùi hôi. Ống thoát cũ dễ nghẽn, thấm xuống căn bên dưới.
Lối thoát hiểm, phương tiện chữa cháy. Cầu thang có bị chắn không, có bình chữa cháy không, đèn hành lang có sáng không.
Mái và chống thấm tầng trên cùng. Căn tầng trên cùng thường nóng và dễ thấm nhất.
Nếp sinh hoạt: điều hay và điều phải quen
Điều hay nhất của chung cư cũ là hàng xóm. Ở lâu, các nhà biết nhau tên tuổi, giỗ chạp, ai đi làm giờ nào. Có chuyện thì cả hành lang chạy sang giúp. Trẻ con lớn lên có bạn ngay ngoài cửa. Người già có chỗ ngồi chuyện trò mỗi chiều.
Mặt khác của sự thân thiết là ít riêng tư. Tiếng nói, tiếng tivi, mùi nấu nướng lan qua các căn. Ai đi đâu, về giờ nào, cả hành lang đều biết. Người mới dọn tới từ nhà riêng có khi mất một thời gian để quen.
Nhiều chung cư có những lệ riêng không ghi thành văn: giờ đổ rác, chỗ để xe, cách góp tiền làm đèn hành lang, sửa ống nước chung. Hỏi tổ trưởng, hỏi ban quản lý nếu có, hoặc hỏi người ở lâu năm, là cách nhanh nhất để hoà vào.
Ở Chợ Lớn, nhiều chung cư có cư dân người Hoa đông. Dịp Tết, dịp rằm tháng Giêng, hành lang treo đèn lồng, nhà nhà cúng trước cửa. Tôn trọng những nghi thức đó, không lấn chỗ cúng, không bàn tán, là cách để được hàng xóm quý.
Trước khi mua hay thuê căn hộ chung cư cũ
Một căn hộ chung cư cũ có thể rẻ hơn nhà phố cùng khu, nhưng rủi ro khác hẳn. Làm theo thứ tự:
- Xem căn hộ nhiều lần, nhiều giờ. Buổi sáng, buổi tối, ngày mưa. Nghe tiếng ồn, xem nước, xem điện.
- Đi hết toà nhà. Cầu thang, hành lang các tầng, mái, tầng trệt. Tình trạng chung quan trọng ngang căn hộ.
- Kiểm giấy tờ căn hộ. Nhờ luật sư hoặc hỏi văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng pháp lý, tranh chấp, thế chấp.
- Hỏi về kiểm định và kế hoạch cải tạo. Toà nhà đã được kiểm định chưa, xếp loại thế nào, có nằm trong kế hoạch cải tạo, xây lại không. Hỏi UBND phường hoặc cơ quan quản lý nhà ở.
- Hỏi phần cơi nới. Gác, chuồng cọp, phần lấn hành lang có hợp pháp không; khi cải tạo có được tính không.
- Nhờ kỹ sư xem nếu thấy dấu hiệu bất thường. Nứt lớn, bê tông bong lộ thép, sàn võng.
- Nói chuyện với hàng xóm. Họ biết nước có hay cúp, điện có hay chập, toà nhà có tranh chấp gì không.
Đừng để lời "sắp giải toả được đền bù cao" làm lý do mua. Kế hoạch cải tạo chung cư thường kéo dài, cơ chế bồi thường do quy định pháp luật và dự án cụ thể quyết định, không ai hứa trước được.
Sai lầm hay gặp của người mới dọn vào
Đục tường, đục sàn tuỳ ý. Tường, sàn trong chung cư có thể là kết cấu chịu lực chung, đục là ảnh hưởng cả toà.
Làm thêm gác nặng. Gác bê tông hay gác sắt nặng đặt lên sàn cũ là rủi ro cho cả căn dưới.
Câu thêm điện không qua thợ có nghề. Đường điện chung cũ dễ quá tải, chập cháy.
Để đồ lấn hành lang. Chắn lối thoát hiểm và dễ gây mâu thuẫn với hàng xóm.
Đặt bồn nước lớn trên mái tự ý. Thêm tải trọng lên mái cũ.
Bỏ qua việc tham gia họp cư dân. Những quyết định về sửa chung, góp tiền chung đều bàn ở đó.
Tin lời môi giới về đền bù. Không có gì chắc chắn cho tới khi có quyết định chính thức.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư cũ ở Chợ Lớn có an toàn không?
Tuỳ từng toà. Có toà còn khá vững, có toà đã xuống cấp nặng. Nên hỏi UBND phường hoặc cơ quan quản lý nhà ở về kết quả kiểm định, và nhờ kỹ sư xem nếu thấy nứt lớn hoặc bê tông bong lộ thép.
Mua căn hộ chung cư cũ có được cấp giấy tờ không?
Nhiều căn hộ chung cư cũ đã có giấy chứng nhận, nhưng tình trạng mỗi căn mỗi khác. Nhờ luật sư hoặc hỏi văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra trước khi đặt cọc.
Chung cư cũ sắp cải tạo thì có nên mua?
Cần hỏi rõ kế hoạch tại cơ quan có thẩm quyền và hiểu cơ chế bồi thường, tái định cư theo quy định hiện hành. Không nên mua chỉ vì kỳ vọng được đền bù cao.
Phần gác lửng, chuồng cọp cơi nới có được tính khi cải tạo không?
Tuỳ quy định và tình trạng pháp lý của phần cơi nới. Thường phần xây dựng không phép khó được công nhận; nên hỏi cơ quan quản lý trước khi tính giá trị căn hộ.
Sống ở chung cư cũ có lợi gì so với nhà phố?
Thường giá thuê, giá mua mềm hơn nhà phố cùng khu, gần chợ, gần trường, cộng đồng thân thiết. Đổi lại là ít riêng tư, hạ tầng cũ và nhiều thứ phụ thuộc vào cả toà nhà.
Căn tầng nào trong chung cư cũ dễ ở nhất?
Mỗi tầng có cái lợi riêng: tầng thấp đi lại dễ nhưng ồn và có thể ẩm, tầng trên cùng thoáng nhưng nóng và dễ thấm mái. Người già nên ưu tiên tầng thấp vì không có thang máy.
