Cải tạo nhà phố cũ ở Chợ Lớn nên giữ những thứ làm nên sức sống của căn nhà: tường gạch chịu lực còn tốt, giếng trời, trần cao, cửa gỗ, gạch bông. Đồng thời thay hẳn những thứ đã hết tuổi như hệ thống điện, ống nước, rui mè mục. Thứ tự đúng là kết cấu và mái trước, điện nước sau, hoàn thiện cuối cùng; làm ngược là đục đi đục lại và tiền đội lên gấp mấy lần.
Bài này viết cho người đang sở hữu hoặc thuê dài hạn một căn nhà phố cũ và muốn sửa để ở, để buôn bán, hoặc cả hai. Nó không thay cho kỹ sư hay kiến trúc sư; nó giúp mình biết hỏi gì, nhìn gì, và tránh những sai lầm tốn tiền nhất. Có một bảng giữ hay bỏ, một trình tự các bước, một ví dụ tình huống và danh sách những lúc phải gọi người có chuyên môn.
Vì sao sửa nhà cũ khó hơn xây nhà mới?
Xây nhà mới, mọi thứ được tính từ đầu. Sửa nhà cũ, mình thừa hưởng những quyết định của nhiều đời chủ trước, phần lớn không có bản vẽ, không ai nhớ. Tường nào chịu lực, tường nào chỉ là vách ngăn; sàn nào là gỗ nguyên bản, sàn nào đã đổ bê tông thêm; đường điện đi đâu: chỉ biết được khi mở ra.
Vì vậy chi phí sửa nhà cũ luôn có phần phát sinh. Đục một mảng tường thấy dầm mục, gỡ một tấm trần thấy mối, cạy nền thấy ống thoát vỡ. Người có kinh nghiệm luôn để dự phòng một khoản đáng kể ngoài báo giá ban đầu và chuẩn bị tinh thần cho việc kéo dài thời gian.
Nhà phố Chợ Lớn còn có thêm một điều khó: tường chung với hàng xóm hai bên. Mọi việc động tới móng, tường, sàn đều có thể ảnh hưởng tới nhà bên cạnh, và ngược lại. Sửa nhà ở đây là việc của cả dãy phố, không riêng nhà mình.
Cuối cùng là chuyện sống trong lúc sửa. Nhiều gia đình vừa ở vừa buôn bán trong chính căn nhà, không thể dọn đi. Lên kế hoạch sửa theo từng phần, từng tầng, để tiệm vẫn mở được, là bài toán mà người thợ phải hiểu ngay từ đầu.
Giữ hay bỏ: bảng tham khảo cho từng bộ phận
Mỗi căn một khác, nhưng nhìn chung người làm nghề thường cân nhắc như sau:
| Bộ phận | Nên giữ khi | Nên thay khi | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Tường gạch chịu lực | Không nứt lớn, không nghiêng, không lún | Nứt sâu, nghiêng, mục chân tường do ẩm | Mọi việc đục tường chịu lực phải có kỹ sư |
| Mái ngói và khung đỡ | Rui, mè, đòn tay còn chắc | Khung mục, mối, mái võng | Thay khung rồi lợp lại ngói cũ còn tốt |
| Sàn gỗ, dầm gỗ | Không mối, không võng, không mục đầu dầm | Võng, mục đầu dầm gác vào tường | Thay bằng bê tông cần tính tải cho tường cũ |
| Giếng trời | Hầu như luôn nên giữ | Hiếm khi | Có thể lợp kính có khe thoáng |
| Cửa gỗ, cửa chớp | Gỗ còn chắc, chỉ cần sửa bản lề, sơn lại | Mục nặng, mối ăn rỗng | Thợ mộc có thể làm lại theo mẫu cũ |
| Gạch bông | Còn nguyên phần lớn | Vỡ nhiều, nền lún | Gỡ cẩn thận để lát lại một phần |
| Hệ thống điện | Hầu như không nên giữ dây cũ | Dây cũ, mối nối trần, không có thiết bị bảo vệ | Đi lại toàn bộ là an toàn nhất |
| Ống nước, ống thoát | Ống mới đã thay gần đây | Ống cũ gỉ, rò, nghẽn | Thay khi nền và tường còn đang mở |
| Cầu thang gỗ | Bậc chắc, không lung lay | Mục, nứt, độ dốc nguy hiểm | Có thể giữ và thêm tay vịn, đèn |
Nguyên tắc chung: giữ những thứ làm nên khí hậu và dáng vẻ của căn nhà, thay những thứ liên quan tới an toàn.
Giếng trời, trần cao và mái: ba thứ quyết định căn nhà mát hay nóng
Rất nhiều cuộc cải tạo bắt đầu bằng ý định bịt giếng trời lấy chỗ và kết thúc bằng một căn nhà tối, bí, phải mở máy lạnh cả ngày. Giếng trời là bộ phổi của nhà ống; vì sao nó có mặt và nó làm những việc gì đã được kể trong bài vì sao nhà phố Chợ Lớn hẹp, sâu và có giếng trời. Nếu sợ mưa, lợp kính có khe thoáng là giải pháp giữ được cả sáng lẫn gió.
Trần cao ở tầng trệt cũng hay bị hy sinh để làm thêm gác. Mỗi tấc trần hạ xuống là một phần không khí mát mất đi. Nếu thật cần thêm chỗ, gác lửng chỉ phủ một phần mặt bằng, để hở phía gần cửa và giếng trời, giữ được phần lớn cái mát.
Mái là chỗ phải làm trước tiên, trước khi hoàn thiện bất cứ thứ gì bên dưới. Mái dột mà sơn sửa bên trong trước là bỏ tiền xuống nước. Với nhà còn mái ngói, nên xem kỹ cấu tạo và cách sửa đúng trong bài mái ngói âm dương: vì sao dột và sửa ra sao; điểm mấu chốt là xử lý khung đỡ trước rồi mới lợp lại ngói.
Ba thứ này không tốn tiền để giữ; chúng tốn tiền khi bị phá. Một căn nhà giữ được giếng trời, trần cao và mái tốt thường dễ chịu hơn nhiều so với căn sửa sang đắt tiền mà bịt kín.
Thứ tự cải tạo hợp lý
Người làm nghề hay nói: sửa nhà cũ đi từ xương ra da. Trình tự dưới đây giúp tránh đục đi đục lại:
- Khảo sát hiện trạng. Chụp hình, đo đạc, ghi lại mọi vết nứt, vết thấm, chỗ võng. Chụp cả tường chung trước khi đụng vào.
- Mời kỹ sư đánh giá kết cấu. Tường, móng, sàn, dầm, mái. Biết cái gì giữ được, cái gì phải thay.
- Hỏi về giấy phép. Hỏi UBND phường hoặc cơ quan quản lý xây dựng xem việc mình định làm có cần xin phép không.
- Nói chuyện với hàng xóm hai bên. Báo kế hoạch, thời gian, chụp hình hiện trạng chung, thoả thuận giờ làm.
- Sửa kết cấu và mái. Gia cố tường, thay dầm, thay khung mái, chống thấm.
- Đi lại điện, nước, thoát nước. Làm khi tường và nền còn đang mở.
- Sửa sàn, cầu thang. Thay gỗ mục, gia cố, thêm tay vịn.
- Hoàn thiện. Trát, sơn, lát gạch, lắp cửa, lắp thiết bị.
- Kiểm lại sau mùa mưa đầu tiên. Chỗ thấm, chỗ nứt mới, chỗ nước đọng; sửa ngay khi còn bảo hành.
Bỏ qua bước một và hai là sai lầm phổ biến nhất. Thợ đến, đục ngay, rồi đục tới đâu phát sinh tới đó.
Ví dụ tình huống: căn nhà buôn hai tầng muốn biến thành quán
Chị Linh (tên giả định) thuê dài hạn một căn nhà buôn cũ hai tầng gần chợ, định mở quán trà. Kế hoạch ban đầu: đổ sàn bê tông thay gác gỗ để có thêm chỗ ngồi, bịt giếng trời làm khu bếp, ốp gạch toàn bộ tầng trệt cho sạch.
Kỹ sư tới xem chỉ ra ba điều. Tường gạch hai bên là tường chung, đã gánh sàn gỗ nhẹ suốt nhiều chục năm; đặt sàn bê tông lên đó cần gia cố, tốn hơn nhiều so với chị nghĩ. Bếp đặt ở giữa nhà thì khói và mùi đi thẳng ra chỗ khách ngồi. Còn gạch bông dưới nền là thứ khách của một quán trà phố cũ sẽ thích ngắm.
Phương án cuối cùng: giữ sàn gỗ, thay vài dầm mục, gia cố và giới hạn số khách ngồi trên gác; giữ giếng trời, lợp kính có khe thoáng; đặt bếp ở cuối nhà như cách tiệm cũ vẫn làm; gỡ gạch bông vỡ, giữ phần còn đẹp ở khu khách. Chi phí thấp hơn kế hoạch đầu, quán lại có dáng riêng.
Cách nhìn này dựa trên việc hiểu tiệm cũ được bố trí ra sao; bài nhà trên phố dưới: tiệm buôn người Hoa xưa bố trí thế nào kể kỹ từng gian. Khi đặt chức năng mới vào đúng chỗ của chức năng cũ, căn nhà làm việc cùng mình thay vì chống lại mình.
Chuyện tường chung và hàng xóm
Chụp hình hiện trạng tường chung trước khi làm. Cả phía nhà mình và, nếu được, phía nhà bên.
Báo hàng xóm trước khi khởi công. Nói thời gian, giờ làm, những việc ồn và bụi nhất.
Không đục sâu vào tường chung khi chưa có ý kiến kỹ sư. Tường chung chịu tải cho cả hai nhà.
Che chắn bụi, rác sang nhà bên. Nhất là mái và giếng trời liền kề.
Giữ giờ làm hợp lý. Tránh giờ nghỉ trưa và buổi tối, nhất là với nhà có người già.
Xử lý nước mưa đúng chỗ. Mái mới không được đổ nước sang mái hoặc tường nhà bên.
Ghi lại thoả thuận. Những thoả thuận về tường chung, về máng xối chung nên viết ra, có chữ ký hai bên.
Có sự cố thì nói ngay. Nứt, thấm sang nhà bên phát sinh trong lúc sửa thì báo và cùng xử lý, đừng đợi bị hỏi.
Sai lầm thường gặp khi sửa nhà phố cũ
Thuê thợ đục trước, hỏi kỹ sư sau. Phát sinh không kiểm soát được.
Đổ thêm tầng lên tường cũ không gia cố. Tường gạch cũ không được làm cho tải đó.
Bịt giếng trời, hạ trần. Nhà tối, nóng, ẩm.
Giữ lại dây điện cũ cho đỡ tốn. Rủi ro cháy, nhất là nhà chứa hàng dễ cháy.
Hoàn thiện trước khi sửa mái. Mưa đầu mùa làm hỏng hết sơn mới.
Trát xi măng dày lên tường gạch cũ ẩm. Hơi ẩm bị nhốt, tường càng mục chân.
Vứt bỏ cửa gỗ, gạch bông, kệ cũ. Mất đi thứ khó tìm lại, trong khi sửa chúng thường rẻ hơn mua mới cùng chất lượng.
Không để dự phòng chi phí. Sửa nhà cũ gần như luôn phát sinh.
Khi nào phải hỏi người có chuyên môn, cơ quan có thẩm quyền?
Trước mọi việc động tới kết cấu. Đục tường chịu lực, thay sàn, đổ thêm tầng, đổi vật liệu mái: mời kỹ sư kết cấu.
Khi thấy nứt chéo, nứt rộng, tường nghiêng. Đó là dấu hiệu lún hoặc quá tải, cần đánh giá chuyên môn.
Trước khi khởi công. Hỏi UBND phường hoặc cơ quan quản lý xây dựng về giấy phép sửa chữa, cải tạo.
Khi nhà nằm trong khu vực hoặc danh mục có quy định riêng. Hỏi cơ quan quản lý kiến trúc, văn hoá về những gì được và không được thay đổi.
Khi đổi công năng sang kinh doanh có khách đông. Quán ăn, quán cà phê, lưu trú: hỏi cơ quan phòng cháy chữa cháy về yêu cầu.
Khi đi lại điện. Thợ điện có nghề, có thiết bị bảo vệ chống giật, chống quá tải.
Khi tranh chấp với hàng xóm về tường chung. Hoà giải ở phường, hoặc hỏi luật sư.
Khi nhà đang thuê. Mọi việc sửa lớn phải có đồng ý bằng văn bản của chủ nhà.
Giữ được gì cho phố cũ
Mỗi căn nhà phố cũ được sửa cẩn thận là một mảnh của Chợ Lớn được giữ lại. Không ai đòi hỏi người dân phải sống trong bảo tàng; nhà phải tiện, phải an toàn, phải hợp với nhu cầu hôm nay. Nhưng giữa đập hết và giữ hết có rất nhiều chỗ đứng.
Giữ trán tường dù bên trong làm mới. Giữ ban công sắt dù phía sau gắn cửa kính. Giữ gạch bông ở gian trước, cửa chớp ở tầng trên. Mỗi thứ nhỏ đó giúp dãy phố còn giữ được nhịp của nó.
Những thứ gỡ ra mà không dùng lại, như gạch bông, cửa gỗ, ngói cũ, nếu còn tốt thì đừng vứt. Có người đang cần chúng để sửa nhà của họ. Hỏi quanh khu, hỏi thợ chuyên sửa nhà cũ, chúng sẽ có chỗ đi.
Cuối cùng, ghi lại. Chụp hình căn nhà trước khi sửa, giữ lại vài món đồ cũ, kể cho con cháu nghe căn nhà từng thế nào. Phố cũ thay đổi từng ngày; những gì được ghi lại hôm nay là tư liệu của ngày mai.
Câu hỏi thường gặp
Sửa nhà phố cũ có cần xin giấy phép không?
Tuỳ việc làm. Sửa chữa bên trong không ảnh hưởng kết cấu thường đơn giản hơn, còn đổ thêm tầng, thay kết cấu, thay đổi mặt tiền thường phải xin phép. Nên hỏi UBND phường hoặc cơ quan quản lý xây dựng trước khi khởi công.
Có nên thay sàn gỗ bằng sàn bê tông?
Chỉ khi kỹ sư xác nhận tường và móng chịu được tải mới hoặc có phương án gia cố. Sàn bê tông nặng hơn sàn gỗ nhiều; đặt lên tường gạch cũ không gia cố là rủi ro.
Tường chung bị nứt khi hàng xóm sửa nhà thì làm sao?
Chụp hình, báo ngay cho hàng xóm, nhờ kỹ sư đánh giá. Nếu không thoả thuận được, liên hệ UBND phường để hoà giải hoặc hỏi luật sư.
Gạch bông cũ có tái sử dụng được không?
Được, nếu gỡ cẩn thận và gạch không bị nứt. Thợ có kinh nghiệm có thể lát lại một phần, kết hợp với gạch mới ở khu khuất.
Sửa nhà cũ nên để dự phòng bao nhiêu?
Không có tỷ lệ chung, nhưng người có kinh nghiệm luôn để dư một khoản đáng kể ngoài báo giá, vì nhà cũ gần như luôn có phát sinh khi mở ra. Khảo sát kỹ trước giúp giảm phát sinh.
Nhà đang thuê có được tự sửa không?
Sửa lớn phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà, nói rõ ai chịu chi phí và khi trả nhà thì xử lý phần đã sửa thế nào.
